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    人民網北京5月13日(盧志坤) 在遭遇國內商用物業收益水準放緩以及人民幣貶值預期加劇之際,中國投資者開啟了海外地產投資的熱潮。從大型保險企業到中小投資者,他們的購買熱情推動今年一季度中國在境外的地產投資規模較去年同期增長了一倍。

      房地產諮詢公司第一太平戴維斯統計,今年一季度投向境外地產業務的中國資金已經達到95億美元,占到整個亞太地區投向其他區域地產物業的近三分之二。去年同期,中國的資金規模僅為45億美元左右,占比不到四分之一。這些數據不包括實體公司層面的並購業務,統計的標的為250萬美元以上的交易。

      長期從事境外交易諮詢工作的第一太平戴維斯中國區跨境交易負責人王堯稱,他們的中國客戶從最初的主權財富基金快速發展到如今覆蓋各個類型的投資者,保險企業、銀行、財富管理公司、中小民營企業等投資者這幾年對外投資熱情逐漸高漲。

      王堯表示,基於對宏觀經濟環境變化的判斷,國內房地產投資回報下滑以及對人民幣貶值的預期,投資者開始追求海外資產配置。這些投資大幅投向美國、英國等發達經濟體。

      亞太地區的這種資金流向在2012年開始反轉。在此之前,流入亞太地區房地產領域的資金超過該區域的流出資金,隨後開始呈現資金淨流出態勢,並在去年達到峰值,資金流出規模接近2014年的2倍。

      中國保險機構在其中扮演的角色變得越來越重。包括安邦集團等在內的中國保險公司大舉收購境外資產讓國外機構大為驚異,該公司今年已經宣佈收購價值數十億美元的酒店及度假村資產,甚至一度接近達成一宗高達140億美元的公司並購交易。

      第一太平戴維斯的統計數據顯示,保險企業成為中國在境外進行房地產投資的最主要投資群體,在去年占比超過6成,今年一季度占比已經達到8成。這主要得益於保監會在幾年前放鬆了保險企業在境外投資的限制,給了保險企業通往國外的窗口,一定程度上鼓勵了更多的保險資金將資產配置在海外。

      與國際大型保險公司相比,國內保險公司在不動產的配比依然較低,這可能會驅動保險機構將更多資金配置在不動產領域,以追求持續穩定的收益。

      王堯說,從國際上來看,排名前列的國際保險企業大概有10%-15%的資產配置在不動產上,而國內的保險企業去年的這個數字僅僅是2.3%。從安全性角度而言,國內的保險企業將會與國際同行看齊,將不動產配比從當前的水準提高到10%。

      第一太平戴維斯投資部的助理董事張航稱,資本的逐利性驅使這些企業將資金投向國外,因為在考慮當地借貸成本之後,在海外的地產業務往往能取得不錯的收益水準。

      張航認為,現在中國二、三線城市最近幾年包括甲級寫字樓在內的商用物業供給量遠大於實際需求,導致很多城市的大型辦公物業空置率增加,商場營運困難,從而難以取得穩定的現金流,加之土地價格逐年上漲,這為更多的投資資本流出創造了客觀條件。

      比如說,儘管是在北京、上海等國內市場較為發達的城市,目前的年化租金收益率也不到4%,若考慮到國內的借貸成本,做國內的商業依然難以盈利。而從倫敦、紐約等國際大都市的回報水準來看,其核心區域的辦公物業能夠拿到4.5%的年化租金收益率。該公司上月為中國人壽收購英國倫敦金融區域的一棟寫字樓提供交易服務,預計這個專案的收益率達到4.9%。

      比如說,儘管是在北京、上海等國內市場較為發達的城市,目前的年化租金收益率也不到4%,若考慮到國內的借貸成本,做國內的商業依然難以盈利。而從倫敦、紐約等國際大都市的回報水準來看,其核心區域的辦公物業能夠拿到4.5%的年化租金收益率。該公司上月為中國人壽收購英國倫敦金融區域的一棟寫字樓提供交易服務,預計這個專案的收益率達到4.9%。

      比如說,儘管是在北京、上海等國內市場較為發達的城市,目前的年化租金收益率也不到4%,若考慮到國內的借貸成本,做國內的商業依然難以盈利。而從倫敦、紐約等國際大都市的回報水準來看,其核心區域的辦公物業能夠拿到4.5%的年化租金收益率。該公司上月為中國人壽收購英國倫敦金融區域的一棟寫字樓提供交易服務,預計這個專案的收益率達到4.9%。

      不過,隨著國內外匯儲備降低以及人民幣貶值加速,監管部門對外匯的管控變得愈發嚴格,這加劇了中國企業境外投資的難度。王堯稱,目前中國的大型企業其資金很難出去,管道非常少。